Оценка это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности (см. подробнее Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью.P Ростов-на-дону: Феникс, 2007).Полезность способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека.Дефицитность ограниченность предложения.Возможность отчуждаемости объектов Pэто возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т.Pе. быть товаром.В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости (см. подробнее Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью.P Ростов-на-дону: Феникс, 2007): Pрыночная это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств; Pпотребительская (в использовании) это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества; Pинвестиционная это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования; Pстраховая рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость; Pзамещения это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования; Pвосстановительная это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.Pе. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта; Pзалоговая рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования; Pликвидационная это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены; Pдля налогообложения стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной (см. подробнее Шевчук Д.А. Оффшоры: инструменты налоговой оптимизации.P М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007); Pутилизационная стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки; Pдействующего предприятия стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.Чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов внешней среды (см. подробнее Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью.P Ростов-на-дону: Феникс, 2007). В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы (табл. 3.1).Таблица 3.1Принципы оценки недвижимостиОкончание табл. 3.1*В оценочной деятельности существуют особенности применения данного принципа для оценки земельных участков. Выбор оптимального использования земельного участка зависит: Pот потенциала местоположения участка оценка удобств (неудобств), негативных факторов, сопутствующих данному варианту; Pвозможности рынка принять данный вариант использования оценка того, насколько данный вариант использования участка вписывается в характер спроса и предложения на данном рынке инфраструктура, демографическая ситуация в исследуемом районе, возможные конкуренты; Pправовой обоснованности застройки экспертиза с точки зрения законодательства, градостроительных нормативов, перспективных планов застройки, ограничений местной администрации и требований местного населения; Pтехнологической обоснованности застройки оценка возможности осуществления планируемого варианта строительства в заданные сроки, при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ; Pфинансовой обоснованности застройки подразумевает оценку эффективности инвестиционного проекта; Pфизических, грунтовых и ландшафтных характеристик. Мировая практика выделяет следующие группы факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости, представленные в табл. 3.2.Таблица 3.2Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.Окончание табл.3.2 Оценка недвижимости это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная (см. подробнее Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью.P Ростов-на-дону: Феникс, 2007).Массовая оценка недвижимости это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.Индивидуальная оценка недвижимости это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости (подробнее см. Шевчук Д.А. Организация и финансирование инвестиций.P Ростов-на-дону: Феникс, 2006)..Процесс оценки недвижимости состоит из этапов (табл.3.3), выполняемых последовательно для определения ее стоимости.Таблица 3.3Этапы оценки недвижимостиПродолжение табл.3.3Окончание табл. 3.3 Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость (см. подробнее Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью.P Ростов-на-дону: Феникс, 2007).Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости: Pсравнительный; Pдоходный; Pзатратный. Сравнительный подход к оценке это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.Условия применения сравнительного подхода: P1. Объект не должен быть уникальным. P2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. P3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.Сравнительный подход базируется на принципах: Pзамещения; Pсбалансированности; Pспроса и предложения.Этапы сравнительного подхода:1 этап.Изучение рынка проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.2 этап.Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.3 этап.Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.4 этап.Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: Pсроке экспозиции. Срок экспозиции время, которое объект находится на рынке; Pнезависимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель: Pнаходятся в родственных отношениях; Pявляются представителями холдинга и независимой дочерней компании; Pимеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; Pсделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; Pзанимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.Pд.; Pинвестиционной мотивации, которая определяется: Pаналогичными мотивами инвесторов; Pаналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; Pстепенью износа здания.Основные критерии выбора объектов-аналогов: P1. Права собственности на недвижимость. PКорректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием. P2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка. P3. Условия продажи и время продажи. P4. Местоположение. P5. Физические характеристики.Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже понижающий.Стоимостные поправки:а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.Последовательность внесения поправок: P1. Поправка на условия финансирования. P2. Поправка на особые условия продаж. P3. Поправка на время продажи. P4. Поправка на местоположение. P5. Поправка на физические характеристики.Преимущества сравнительного подхода: P1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. P2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. P3. Статически обоснован. P4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. P5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.Недостатки сравнительного подхода: P1. Различия продаж. P2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. P3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. P4. Зависимость от активности рынка. P5. Зависимость от стабильности рынка. P6. Сложность согласо
3.PОценка недвижимости / Покупка дома и участка
Комментариев нет:
Отправить комментарий